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二套房首付比例降至四成 银行态度分化

A-A+2015年3月31日09:18第一财经日报评论

  流传许久的二套房贷款首付比例调整的消息终于靴子落地。

  3月30日下午,央行、银监会、住建部联合发文,将二套房商业贷款首付比例由六成下调至四成,公积金贷款首套房首付比例下调至两成,若已结清首套房贷款,则二套房贷款首付比例降至三成。此外,财政部也将个人商品房销售营业税免征年限,由此前的五年调整两年。

  “二套房首付比例下降了两成,加上营业税免税年限也降低了,未来贷款需求会同步上升,银行的业务量也会增加。”一位银行业人士对《第一财经日报》表示,目前楼市虽然风险仍存,但房贷仍属低风险业务,而且上述政策影响正面,有利于改善银行资产质量,估计未来房贷资金投放会有所增加。

  尽管如此,业内人士认为,由于目前各个城市的二套房首付比例不同,未来如何调整,尚需等收到监管层正式文件和总行通知之后,上述政策才能正式落地,预计尚需一周时间。此外,各家银行对利率敏感程度存在差异,也将是影响该政策实施的一大因素。

  上述业内人士还认为,监管层并未对二套房首付比例作出统一要求,这说明监管层的政策具有灵活性,为商业银行留下了弹性空间,银行可以根据客户具体情况,决定其首付款比例,资质较好的客户,首付比例可能更低,也有利于银行实施差别化政策,有效降低贷款风险。

  银行态度分化

  根据国家统计局数据,2015年2月,全国70个大中城市新建商品房价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点,其中下降的城市有66个,同比继续下降的城市也有69个,持平的城市仅有1个。

  在房地产行业风险仍未缓解的情况下,银行是否仍有动力增加房贷资金投入?

  “监管层既然有明确要求,各家银行还是要响应,未来房贷资金投放规模应该会增加。”华南某银行人士向《第一财经日报》表示,就资产质量而言,房贷仍属低风险业务。

  与此同时,在二手房交易环节,购房者的成本也将大大降低。“营业税一直都是买房者负担,所以现在这个政策优惠力度比较大,对市场有一定的刺激作用。”业内人士认为,随着购房资金门槛和成本同步降低,可能出现一手房和二手房同步回暖的情况。

  “我们行原来以中小微贷款为主,但今年小微企业贷款风险上升很快,我们年初就适当增加了房贷和消费贷规模,这个政策出来以后,还会根据情况适度增加一点额度。”该人士说。

  不过,相较于大中银行,城商行等中小银行更为谨慎。广东某股份城商行人士表示,由于政策刚刚出台,也未收到正式文件,对相关细节并不了解,该行尚未作出反应。

  利率水平或成决定因素

  按照此次最新规定,随着利率市场化的推进,监管层并未对二套房贷款利率作出明确规定,付款具体比例和利率水平,由银行根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

  上述股份制银行人士认为,市场活跃度提升,贷款需求也会随之增加,如果额度同步增加,随着业务规模增加,银行在此方面的利润也会有所增加,而这也为银行所乐见。

  “质量好的客户,利率可能会低一些,质量差的客户,利率可能上浮更多,银行的利润也会增加。“该人士说,但贷款额度增加,不会对利率产生贡献,反而可能会促使利率水平下降。

  这也是部分银行所担心的问题。在吸收存款方面处于劣势的中小银行,对此更为敏感。这意味着,利率水平将会成为部分银行的政策调整的决定因素之一。

  “我们先观望一段时间吧,到时候跟着大行走,毕竟现在业绩考核的压力还是很大的。”该行人士说,目前对上述政策并无明确态度,即便对业务策略进行调整,也需等收到正式文件之后。

  政策落地尚需时日

  “从执行层面而言,我们当然希望在不增加风险的情况下,增加贷款投放力度,但最终还是要看文件细则。细则还没出来,接下来怎么执行,现在还不好说。”上述股份制银行人士说,按照惯例,央行在宣布政策出台后,一般会在一周之内,将文件及其执行细则转发给商业银行。

  而由于业务策略和侧重不同,如何实施监管政策,各家银行也需要总行政策和额度明确之后,才能最终确定如何落实。“包括额度是否增加、贷款是否要调整,都要等总行通知。”上述华南股份行人士说,监管层的业务细则、各家银行的反应及政策变化,估计都会在本周之内见分晓。

  此外,监管部门此前出台的根据地域差异,实施差异化的放贷政策,也是影响商业银行业务政策的重要因素之一。

  2013年,为了抑制房价过快上涨,央行曾经出台政策,对不同城市实施差别化二套房首付比例。如2013年11月,人民银行深圳中心支行曾出台规定,从11月6日开始,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。此外,北京也在2013年4月,将二套房首付款比例提升至不得低于70%。

  “具体如何执行,还要看央行和当地政府的态度,像深圳、北京这些城市,二套房首付比例怎么调,是按全国统一执行,还是制定另外标准,要等通知来了之后才知道,未来怎么落实,还要继续观察。“上述股份制银行人士说。

  另一方面,二套房首付比例调整之后,是否会对贷款利率产生影响,也是各家银行最为关注的问题之一。按照最新规定,银行虽然可以根据客户信用状况决定利率,但仍有银行担心,如果大规模增加贷款投放,会对其利率水平产生冲击。

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