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房贷松绑引提前还贷热 “还旧贷新”未必划算

A-A+2014年10月23日10:21海峡导报_原创评论

  首套房贷结清再贷算首套,首付最低仅三成,利率也比二套房贷低——央行、银监会日前出台新政为楼市“限贷”松绑后,不少准购房者想到了提前还贷。

  不过,银行人士提醒说,在厦门,眼下首套房贷利率普遍不打折,而且预计以后打7折的可能性也很小。打算将第一套房提前还贷,再按首套政策购买二套房的市民,需分析自身是否适合提前还贷再出手。

  好处 或可助解首付款难题

  “新政提及房贷利率最低可打7折,我等政策落地厦门,再向银行贷款!”最近,工薪族小田看中一套房,已经签约了,现只坐等房贷利率松动再贷款。“如果利率打个七八折,我能省下将近20万!”

  像小田一样的市民还有不少。据丹厦房产一位店长介绍,目前不少客户为了等利率打折,交了定金又不签约。工行江头支行人士也表示,最近不少市民前来咨询提前还贷、延期办理房贷申请等业务。

  限贷松绑影响最大的就是改善性购房者,特别是已有一套房却未还清贷款的人。仅从首付款来看,假设某先生已有一套70多平方米的两居室,尚有10万元房贷未结清,而手头已有了五六十万元的积蓄,打算再买套100多平方米的三居室。按之前的限贷政策,二套房要首付七成,他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清,再买房只要首付三成,他正好钱够用。

  现实 利率七折的可能很小

  虽然“还旧贷新”有助解决首付款难题,但准购房族还得考虑利率折扣的问题,而新政出台已半个多月,眼下厦门只有邮储一家银行执行9.8折。“由于资金成本较高,利率打折难度较大,7折的可能性很小,目前执行基准利率的可能性较大。”对此,兴业银行零售信贷中心主任陈连宁说。他认为,近年来受互联网金融产品冲击,银行理财的收益已普遍达到4%甚至5%以上,加上人工、税收等成本,至少9折利率才能使银行保本。

  陈连宁简单算了笔账:基准利率为6.55%,7折为4.585%。5年定存基准利率为4.75%,揽储成本明显高于7折利率,更何况此前大部分银行还将存款利率上浮10%。这意味着,一旦利率7折,揽储成本和房贷将出现价格倒挂。

  提醒 提前还贷其实未必划算

  由于利率折扣目前较难实现,因此,如果为享受首套房贷政策而提前还贷,就得多盘算盘算了。

  据了解,不同银行对提前还贷有不同要求,有的需客户正常还款满一年后才能申请提前还款,若未满一年还款,则要支付按提前还贷金额计算1个月利息的违约金。另外,提前还贷的起征点为3万-5万,并要求偿还额度是以万为单位的整数倍。当然,也有银行,像兴业银行就没有对客户的已还贷时间提出要求,也没有收取违约金,提前还贷起征点为1万元,且对偿还额度不设限。

  因此,“还旧贷新”虽然看起来很美,但并不适用于所有购房者,还需根据各人的情况而定。陈连宁表示,要根据贷款利率、剩余金额以及自身的财务安排进行综合考虑,银行是以贷款未还本金来计算利息的,任何时间提前还贷均可有效节省利息支出。如果投资理财收益率比贷款利率高,而且还能保证资金流动性,则提前还贷的意义就不大了。

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